最近任志強真的看空樓市了嗎?2017任志強最新房價預測

作者: 2017-03-23 19:43:17

 關注樓市的朋友最近可能經常看到一些新聞評論,說到一致看多樓市的任大炮最近竟然也開始看空樓市了?那么2017年中國房地產市場到底如何走呢?房價到底是持穩,還是下跌?又或者是大漲,我們先來回顧一下部分媒體曝出的任志強最近觀點:

2017任志強最新房價預測

  大炮短期也看空了!

  任志強一直是多頭部隊的精神領袖和支柱,不過現在大炮也臨陣倒戈了,暫時繳械投降,短期看平或跌,當然,長期他依然看漲....

  小編你搞錯沒,這兩天各個自媒體都在轉載,大炮的「我有生之年看不到房價下跌」。以及“北上廣的房還能買嗎?任志強:這個問題最簡單,買!”,并附上了大炮的46個問答。

  多頭們為了給自己追高買房又擔心買在頂峰吃顆定心丸,又把大炮的問答拿出來,好讓內心的惶恐不安有個支撐。

  我也是醉了,拜托,這是大炮2016年6月2日晚上的言論,過去大半年了,北京瘋漲完都調控了,大炮都看空了。你還在拿他陳年舊詞安撫內心,真是一往情深,不管環境怎么變,你的心永不變。

  大炮短期也看空了

  為了證實大炮的核心觀點,櫻桃小房子還特意花錢在大炮的好基友劉春微博上看了。

  大炮去年說,長期而言,不改變政治格局和經濟格局,人口在集中的時候,一線城市尤其是北京上海的房價依然是上漲趨勢。

  暫時不管他長期漲多少,至少大炮認為短期是漲不上去了,政府的政策對房價的影響是巨大的。即便是平穩,你如果投資,不漲就要虧,如果下跌呢,砸手里了,真正想抄底時沒錢。

  據說,北京非普通住宅掛牌約占市場掛牌數60%左右,賣掉再買也算二套,非普通住宅首付比例提高到八成,普通住宅提高到六成,改善、投資類需求直接被遏制,由于業主不能換房,也就不會急于拋售第一套房,市場上的小戶型減少,而首套房的人也會開始觀望,必然造成交易量快速冰凍,北京將跟隨深圳、上海進入調整期,價格半年到一年內仍然會僵持。(大炮的粉絲們,你們現在還要跟風買房在頂部站崗幾年嗎?但腦殘粉還是不敢相信,這尼瑪大炮是被我D逼的看空吧!)

  大炮的觀點總算支撐了我看空的信心,短期,政府調控,貨幣收緊,兩三年內,房價已經找不到上漲的理由了。

  土地供給翻1.5倍

  大炮最喜歡拿北京土地供給不足說事,現在調控出了后,北京土地也迅速跟上來了。

  今天(3月21日)北京規劃國土委接受央視采訪說「2017年以來不到三個月的時間,北京土地市場已供應商品住宅用地109公頃,完成年度住宅用地供應計劃的42%,近期還將推出商品住宅用地52公頃,屆時,一季度北京商品住宅用地供應量將達到161公頃,是2016年全年商品住宅用地實際供應量的1.5倍。」

  雖然從出讓到開發,新房供給量要一兩年后才能跟上,但至少會改變大家的預期,不用擔心沒有房子賣,房價漲跌,預期很重要。供給量突然放大這么多,而需求又在去年和今年集中釋放了一波,房價不跌都難。

  錢開始收緊

  這幾天各種資金緊張的消息鋪天蓋地。媒體都在報道銀行資金緊張,同業拆借借不到錢,必須提高拆借利率。

  另外,銀行已經開始收緊信貸,鄭州、福州等地銀行貸款利率折扣都在上升,這是無疑的,連今天國債回購利率最高都沖到5%了,后面首套回到基準無疑,乃至上調都是可能的。

  還有央行也下發了今年信貸工作指導意見,要求將住房信貸政策,作為調控的組合拳,比如搭配最低首付比例、貸款利率優惠幅度以及最長貸款年限等政策,房地產累積的泡沫風險到了不得不重視的程度。

  「信貸變緊是房地產止漲最有效的手段。

  大炮認為房價的漲跌,是土地決定,跟貨幣無關,這有點避重就輕,土地是決定中期漲跌因素,但一兩年內暴漲,絕對是貨幣決定,如果這幾年不是限貸放松,把原來的首付七成變成三成,樓市加杠桿,房價能暴漲一倍以上?

  其實這一輪最開始入市的都是改善需求,比如兩房換三房,三房換四房,郊區換城區,換學位房,比如在深圳,A先生300萬賣掉第一套,套出200萬資金,首付三成,又可以買600萬的房子,對賣家B而言,賣出600萬后,可能套出四五百萬現金,他又可以去買1500萬的房子。

  一哄而上都來搶著買,大家動動嘴巴,A的600萬一年內升值到1200萬后,又可以做抵押貸款,套出升值部分的70%,420萬,然后做個假離婚,讓老婆再去買一個1400萬的房子。

  這就是一個不斷加杠桿的過程,結果是你的貸款總額也高了,櫻桃身邊朋友月供從原來的不到一萬,普遍變成了兩三萬,亞歷山大。

   現在買房等于被套

  這幾天,櫻桃在徐州、北京的同學都告訴我,他們北京的同事組團去徐州買房,徐州的同事組團去三亞買房。

  汗,炒房團遍布全國,完全無視國家的指導和調控。

  今天深圳周邊的東莞惠州都出臺了調控措施,環京也開始限購限貸了,包括廊坊城區、大廠、固安、香河、永清、三河,主要是提高收入比例,沒有本地戶口,限購一套,首付五成,本地戶口,首套30%,二套50%,三套不能貸款。

  哪里的房地產熱,調控的大棒就打向哪里。( 小白們,一邊說政府不想讓房價跌,一邊又無視政府的調控控制房價漲,矛盾不?)

  既然現在政府想控制漲,那肯定就不會允許漲了,不漲就是虧,你投資買房的意義在哪里?

  很多人說我手里有一筆錢,不買房投哪去,現在真是現金為王的時代來了,你們非要視金錢如糞土拿去浪費,現在銀行理財產品的利息都在妥妥的上升,現階段不要想一夜暴富的美夢,就吃點利息可以了,現在買黃金美元也比房子好。

  你別看現在房價還在漲,可能買了后,賬面漲了三五千,但馬上限購限貸,沒人接盤,錢被套死了,再多的財富都是一張紙,兌現不了,有P用,兩年后,價格比現在買的還低,哭死你。現在追漲就等于被套。

  一個粉絲跟櫻桃分享了他投資屢試不爽的經驗,聽黨的話跟黨走,政策放松時馬上入場買,漲個一年半,政府要調控了馬上賣,高拋低吸,雖然不一定能賣在最頂峰,但肯定比你追漲殺跌要強百倍。

  有的人說,小白們越是跌越不買,所以還不如現在買 ,哈哈你如果自認為是小白你現在就買吧。

 

  當今中國,沒有什么比房子這件事,更能點燃全社會的情緒了,每個人的生活都繞不開房子這件事。最近今日各大城市接連頒布限購新政,2017年房價是漲還是跌?

  房價在去年就開始上漲,只是由于指數關系,大家覺得沒漲。實際上深圳去年上漲指數是146,非常快。

  原因之一是連續兩年土地-30%的增長,主要城市實際供應量都在下降。但是很多媒體說是貨幣原因造成的。其實,這和貨幣,尤其和個貸沒有任何關系。今年1-10月份的個貸低于去年的整體個貸。個貸在整個一手房銷售額的比例只占21%。

  新常態下提到的最強烈的一個口號就是供給側改革,只有房地產業不是供給側改革。

  什么是供給側改革?房地產供給側改革本來應該是人往哪去,土地往哪供,但這幾年我們恰恰做反了,人越往大、中城市去,大、中城市越不給力。土地短缺其中一個原因是土地錯配造成的。另一個原因是,大部分出了貪官的城市都不再供應土地,因為土地交易中有很多腐敗。最后導致的結果是兩年之內土地供應短缺,然后房價開始漲。

  第二個原因是發達地區,不管你供不供給土地,它的人流集中度還是提高的,因為它占有更多醫療、教育等資源。這兩類是今年房價上漲的主導。

  大家都覺得房價已經出現泡沫。真實數據是什么?就住宅來說,全國平均房價去年大概是6700,今年是6800。均價1萬的城市9個,均價2萬的10個,扣除這些,平均房價只有4000。像渭南這種地級市,市中心只有3000多,稍微偏一點的2000多,這種城市有400個。我們大概一共600個城市,通常只公布大城市指數,只公布70個,剩余的城市房價低得不得了。

  這一輪宏觀調控產生的作用就是,要讓房價已經漲起來的這十幾個城市把房價降下來。由于還在漲,所以又出臺了第二輪政策。

  大家認為房地產已經在中國經濟中占的比例很高了,我個人覺得很低,2008年之后算,美國房地產對GDP的總貢獻度最低是12.6,隨后一直遞增。我們今年只有8%。中國在城市化發展過程中,房地產應該占更大的比重。如果房地產沒有一定的比重,不足以支撐中國經濟發展的。

  我為什么斷定下一輪漲價比這一輪更高,因為在需求側上進行價格調控的時候,最后導致的是需求在一兩年以后,或者是一段時間以后就會爆發。最近有幾個境外的投行預測,這段時間房價可能會因為政策的抑制而下降,但是2017年會上漲。以后的調控政策可能連15個月也做不到,可能八九個月又反彈了,再出臺一個政策,可能五六個月又反彈了。這個調控政策一輪一輪以后越來越漲。只要對需求側進行抑制,不會對市場有任何好處,也不會對市場的穩定有好處。

  現在大家都在評價說收入和房價差太大。1992年房價是998塊錢,大家的工資是88塊錢,一般都是80塊錢。去年房價是6000多塊錢,增長了6.5倍,大學生工資是3750塊錢,一般3500塊錢左右,工資增長了40倍,所以這比起來,評價房價是上漲的更有問題。

  美國選擇的是中位數,把高的甩了。另外,美國計算收入,工資收入多少,財產性收入多少,是把所有的都混在一起計算,然后取中位數,中國計算收入,沒有計算財產性收入,你的股票收入和房產收入不都在這里。

  今年我們二手房的交易量在很多城市超過了一手房,二手房漲價漲得很多,他獲得財產性收入遠遠高于工資收入。清華大學的教授說電信詐騙了1600多萬,就是一套房的價格,北大教授也一樣,賣一套房子就是1000多萬。要是把它算到你的財產性收入里,你的收入就大大提高了。但是我們從來不這么算。老被人民日報誤導,說房價收入比不對,因為他不懂應該怎么計算。

  我想,如果不能從各種正面宣傳中給中國房地產一個合理的地位,這個政策一定是不斷出錯誤的政策。我昨天打了電話,說你們得寫個報告給中央,所有調控政策都是錯的,別出臺了,再出臺中國經濟就完了。

u=4109024792,355386263&fm=21&gp=0.jpg

  為什么我說現在房地產可以救中國經濟?

  在現有前提條件下,中央政府不會大改革的時候,只能靠基礎設施投資。如果要改變,我有個建議。十幾年前我們研究城市化的規律,一個是從農村走向城市,第二個是從小城市到大城市,第三個是從市中心到郊區,第四個是形成城市群,全世界如此。1960年的時候,全世界只有2個千萬人口以上的城市,1980年達到了8個,2010年24個,中國有6個,到2030年,中國大概得有20個以上。

  中國現在的統計和國際不一樣,國際是常住人口,工資收入來自城市就叫做城市。中國是以居住和戶籍兩個條件,是戶籍加上六個月以上的城市常住人口。所有的軍隊,不管是在山溝還是邊境都是城市化人口,包括武警、警察、解放軍,這是一個特殊計算方式。按照這個方式,除了半年以上的戶籍人口,剩余的三、兩個月或者是幾天的叫流動人口。中國70%的城市化率將近7億人,我個人覺得至少20個以上的千萬級以上城市。現在規模看有8個左右。

  我們有了第一條規律,就是從農村向城市,2億多人過來了,還得有農民進城。為什么呢?太多農民富不起來。他們必須進入城市,才有可能致富。

  從農村進入城市,從中小城市進入到大城市,這兩個階段正在進行中,但是我們沒有第三個過程,從市中心向郊區轉移。因為土地制度導致第三個過程中斷了,所以中國也不可能有第四個過程叫城市群。

  美國說的城市群概念,是我雖然住在農村,比如說老布什小布什回到莊園了,他雖然住在農村,但是他的收入來自于城市。我們現在農民工收入70%來自于城市,30%來自于農村。這個比例關系是不對的,如果你來自于小城鎮,收入來自于城鎮沒關系。但是我們的土地不能轉移,比如比爾蓋茨,那個街的房產都是他的,他到非大城市的時候,把資源也帶進去了。我們土地是最多你蓋一個小別墅,但是你不可能把資源帶過去。

  中斷的結果就是大中城市可能有泡沫,就是房子貴。我們倒過來算算,西城區100萬人口,500多億稅收,給國家創了6500億,按照人均GDP算是7萬美元,你說房子應該多貴,按照西城區的人民幣計算,它的房子至少15萬。按照人均收入來算的話,也很高。

  一個投資家為什么把它擱在西城區,因為西城區給他減個人所得稅,因為它自己稅收很多,把最有錢的人吸收進來,吸收的這些人也很有錢,收入也很高。這就是個變化。這個地區為什么會發生這種情況,因為有錢人往這集中,這就不行了。

  比如說你最少有5%的回報,在北京或者是在全國基本上做不到。不是因為商品房貴了達不到,是因為我們房改房太多,很多人不知道,我們全部的商品房加起來,從1992年到現在一共建了7000萬套,我們建了這么多房子,在全國總量上大概只占30%多一點,70%是政府蓋的房子,或者是原來房改房,或者是舊房,或是拆遷房,這些房子的回報率大概400-500。

u=205452296,3426265110&fm=21&gp=0.jpg

  我們拆遷的西城區房子,當時回遷房是230塊,房改房大概是900塊,60平就是5.4萬,現在的房子多少錢?一平10萬。這個房子租金多少?大概市中心60平米房子,尤其是學區房,8000-10000的租金。我們的租金不合理在于大量的房改房。高價商品房只有富人居住,有些也不低,比如說女人街蓋的房子,平均4萬多,因為離美國大使館近,旁邊的美國人,記者什么的,那4萬塊錢的房租就是美國政府給的。

  年初給我理發的小姑娘,說想買套房子,問我買哪兒的房子。我說,你買固安就行了,貴的房子你也買不起。當時房價6000塊,她買了96平的房子,現在12000塊,她賺了一倍。她說我當時應該多買一套。那個地方憑什么漲到1.2萬,1.4萬?因為有個機場,國航還留在老機場,東航等其它三個都搬到這里,他們都得到當地買房子或者租房子,下一步還有物流,他不住在那不行,即使住在新機場也得搬過去。北京市政府一般是從自己的角度考慮的,各地的政府都是這樣,沒辦法。他是希望這個地區的房價越高越好,沒有一個地方的官員不是這樣。

  地價除以50%是房價,但在大城市房價就是地價,因為他計算,兩年以后房子就得漲這么多。我賭下一次房價上漲一定比這次要高,尤其在中國很多是資源性城市導致的,像鄂爾多斯,煤炭一降價就徹底死了,大慶地下如果還有油,它也能起來。不是說所有的房價都能漲。要具體情況,具體分析。

  我給政府的建議,是城市化率的基本發展,把后面的土地放開,就沒有房價高漲過程中的城市化進程,就是平和房價過程中的城市化進程。假定,土地可以有一個自由度,那情況就發生變化了。我擔任最后一屆政協委員的時候,有一個提案,當時北京有六個城中村改造,在集體土地上蓋租賃性租房,把租賃的錢給農民,地也不整,政府配市政,給定價,這是第一步。

  不能做到讓土地私有化,但是可以讓農民的集體建設用地用于城市服務,可以解決一部分問題。如果土地政策不解決,誰都解決不了,不能簡單說,價格好還是不好。

  你看北上廣,哪個地方的人多,哪個地方就可以買。比如深圳,按照當地戶籍人口計算,人均4.6套房,他們的房子都出租了,租金很高。尤其是很多拆遷戶,一個人就十幾套。這個地區,老齡人口率最低,只是層次最高,科技能力最強。因為政府管的少,政府今年超稅收1500多億,估計最后超稅收2000億。

  深圳戶籍人口962萬,活躍性手機2800萬部,只有20%、30%的人有兩部手機。當地小學生增幅最高的地區,房價一定是暴漲的。一定是富人帶著孩子,因為他愿意生,生的起,養的起。我們出了一個貪官指數,它出了小學生指數,流動人口的指數不如小學生增長的指數快。人口進來了,可能還會跑,但是小學生增長的,一定會增長,而且財富也不可能帶走。還有一個是北京,中央只要不搬走,北京的房價一定上漲。資源在這呢。北京第三產業比重高于上海,尤其是金融產業比重比上海還高。

  第二是經濟發展特色。目前漲的比較快的還是大城市。深訓,上海一些省會的特殊城市,就是周邊沒有相關城市的,浙江,江蘇周邊都有,所以南京作為省會不是最高的,可能排第三第四的樣子,但是其它地區就一個城市,沒辦法,它只能往那跑,你只能到那買房子。

  另外一個特殊情況,就是中國高鐵,都說這輪鄭州房子漲,為什么漲?因為米字型的高鐵快要成型了。鄭州高鐵通了以后,很多短途飛機取消了,兩小時的生活圈里有4億人。但是高鐵并不一定都帶來好處,也帶來壞處,比如鎮江,以前到鎮江玩還住一個晚上,現在去才17分鐘,現在沒人住了。東京和大阪通高鐵以后,大阪人都跑到東京了。就像天津人都跑到北京消費了。所以高鐵有時候把福利帶到大城市去了。

  精彩問答

  問:我們前兩年判斷中國的房價肯定還得上漲,下決心在三亞海棠灣拿了340畝地,這塊地應該怎么做呢?

  任志強:我覺得越往后越難做,每一塊地都規劃個酒店,隔幾步一個酒店,滿足旅游需要,所有的住宅都限制死了,必須要有一個酒店。現在大部分酒店要死了,現在單獨的酒店還可以,因為有會議區。

  我昨天回來一看海棠灣,清水灣,死的樓大概得有一兩百萬,就是搭著架子沒人干活的,居住率大概5%,個別區域10%。很多房子沒賣出去,你拿什么吸引人去。你要能做到恒大的本事也行,做個獨立的小鎮。現在文化消費在快速上升階段,王中軍和很多地產商搞了旅游小鎮,全國已經好幾個很成功的旅游小鎮了,有明星演員效應等等,無論如何,你得先想好理由再干。要能做成有特色的,吸引人的項目。

  問:出于投資的角度,保值增值的角度,人民幣持續貶值,這個時候應該怎么做,國內買房子還是出去買?

 

  任志強:我不同意你說的,一般買房子的人沒時間去投資,已經在干別的事,那個事干的挺好,沒尋思干個創業就買房子。真正做投資的,誰去買房子,投資賺的比房子多,有能力有本事投資的就去投資,不買房子。如果你有正常的工作,又不愿意丟了這工作,又不愿意去搞股票,剩下錢在那干嘛,可以去買房子。別說你干著企業,花錢買房子了。

守车人电子游戏