任志強談2017中國房價走勢:買房看什么?

作者: 2017-01-16 13:46:47

  銀行信息港財經1月16日訊:2017年房間愛走勢如何?2016年我國房地產市場與房價歷經瘋狂的暴漲與急剎車。中國房地產市場在經歷了近三個月的歷史最嚴調控后,房價未來走勢到底如何,是全國人民都密切關注的問題。

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  發改委談中國房地產

  在談到房地產去庫存時,發改委主任徐紹史透露,連續9個月庫存都在下降。去庫存,現在碰到的矛盾是一二線城市的高房價,三四線城市的高庫存,相關部門和地方政府分城施策。

  “最近房價已經得到有效控制,正在制定房地產業健康平穩發展的長效機制,包括一些法律法規規定和財政金融政策。”徐紹史稱。

  徐紹史表示,當然,去庫存還要考慮到有一億人要進城。要把棚戶區改造的貨幣化安置和城鎮化過程中消除三四線城市的庫存結合起來。

  任志強談中國房價

  任志強對于中國房地產市場預測一向準確,并且是一名堅定的“看漲論者”。

  任志強認為,2017年房價還會繼續上漲,而且下一輪漲幅會比這一輪更高。“人不離開茶不會涼”,這是亙古不變的道理,也因為這個道理,超高房價的城市也就那么幾個,未來十幾年中國大概只有20多個千萬級人口的城市。

  同時他指出,房價上漲的基礎在于土地供應的持續下降,部分城市供應短缺。地方城市非常迷戀土地,掌握了土地,就能影響房價,2017 年的房價肯定比2016年的峰值更高,他認為當前的地價是房價的一半,但只需兩年,地價就能追平此時的房價,因為這不是一個充分完全的市場。

  1月5日,中國科學院預測科學研究中心發布了《2017 年中國房地產行業走勢展望》預測報告。報告預計 2017 年中國房地產方面仍將維持上漲態勢,預計全年商品房平均銷售價格同比增長 3.4%。

  去年房價上漲的兩個原因

  房價在去年就開始上漲,只是由于指數關系,大家覺得沒漲。實際上深圳去年上漲指數是146,非常快。

  原因之一是連續兩年土地-30%的增長,主要城市實際供應量都在下降。但是很多媒體說是貨幣原因造成的。其實,這和貨幣,尤其和個貸沒有任何關系。今年1-10月份的個貸低于去年的整體個貸。個貸在整個一手房銷售額的比例只占21%。

  新常態下提到的最強烈的一個口號就是供給側改革,只有房地產業不是供給側改革。

  什么是供給側改革?房地產供給側改革本來應該是人往哪去,土地往哪供,但這幾年我們恰恰做反了,人越往大、中城市去,大、中城市越不給力。土地短缺其中一個原因是土地錯配造成的。另一個原因是,大部分出了貪官的城市都不再供應土地,因為土地交易中有很多腐敗。最后導致的結果是兩年之內土地供應短缺,然后房價開始漲。

  第二個原因是發達地區,不管你供不供給土地,它的人流集中度還是提高的,因為它占有更多醫療、教育等資源。這兩類是今年房價上漲的主導。

  大家都覺得房價已經出現泡沫。真實數據是什么?就住宅來說,全國平均房價去年大概是6700,今年是6800。均價1萬的城市9個,均價2萬的10個,扣除這些,平均房價只有4000。像渭南這種地級市,市中心只有3000多,稍微偏一點的2000多,這種城市有400個。我們大概一共600個城市,通常只公布大城市指數,只公布70個,剩余的城市房價低得不得了。

  這一輪宏觀調控產生的作用就是,要讓房價已經漲起來的這十幾個城市把房價降下來。由于還在漲,所以又出臺了第二輪政策。

  大家認為房地產已經在中國經濟中占的比例很高了,我個人覺得很低,2008年之后算,美國房地產對GDP的總貢獻度最低是12.6,隨后一直遞增。我們今年只有8%。中國在城市化發展過程中,房地產應該占更大的比重。如果房地產沒有一定的比重,不足以支撐中國經濟發展的。

  我為什么斷定下一輪漲價比這一輪更高,因為在需求側上進行價格調控的時候,最后導致的是需求在一兩年以后,或者是一段時間以后就會爆發。最近有幾個境外的投行預測,這段時間房價可能會因為政策的抑制而下降,但是2017年會上漲。

  以后的調控政策可能八九個月又反彈了,再出臺一個政策,可能五六個月又反彈了。這個調控政策一輪一輪以后越來越漲。只要對需求側進行抑制,不會對市場有任何好處,也不會對市場的穩定有好處。

  現在大家都在評價說收入和房價差太大。1992年房價是998塊錢,大家的工資是88塊錢,一般都是80塊錢。去年房價是6000多塊錢,增長了6.5倍,大學生工資是3750塊錢,一般3500塊錢左右,工資增長了40倍,所以這比起來,評價房價是上漲的更有問題。

  美國選擇的是中位數,把高的甩了。另外,美國計算收入,工資收入多少,財產性收入多少,是把所有的都混在一起計算,然后取中位數,中國計算收入,沒有計算財產性收入,你的股票收入和房產收入不都在這里。

  今年我們二手房的交易量在很多城市超過了一手房,二手房漲價漲得很多,他獲得財產性收入遠遠高于工資收入。清華大學的教授說電信詐騙了1600多萬,就是一套房的價格,北大教授也一樣,賣一套房子就是1000多萬。

  要是把它算到你的財產性收入里,你的收入就大大提高了。但是我們從來不這么算。老被誤導,說房價收入比不對,因為他不懂應該怎么計算。

  房地產可以拯救中國經濟

  在現有前提條件下,中央政府不會大改革的時候,只能靠基礎設施投資。如果要改變,我有個建議。

  十幾年前我們研究城市化的規律,一個是從農村走向城市,第二個是從小城市到大城市,第三個是從市中心到郊區,第四個是形成城市群,全世界如此。1960年的時候,全世界只有2個千萬人口以上的城市,1980年達到了8個,2010年24個,中國有6個,到2030年,中國大概得有20個以上。

  中國現在的統計和國際不一樣,國際是常住人口,工資收入來自城市就叫做城市。中國是以居住和戶籍兩個條件,是戶籍加上六個月以上的城市常住人口。所有的軍隊,不管是在山溝還是邊境都是城市化人口,包括武警、警察、解放軍,這是一個特殊計算方式。

  按照這個方式,除了半年以上的戶籍人口,剩余的三、兩個月或者是幾天的叫流動人口。中國70%的城市化率將近7億人,我個人覺得至少20個以上的千萬級以上城市。現在規模看有8個左右。

  我們有了第一條規律,就是從農村向城市,2億多人過來了,還得有農民進城。為什么呢?太多農民富不起來。他們必須進入城市,才有可能致富。

  從農村進入城市,從中小城市進入到大城市,這兩個階段正在進行中,但是我們沒有第三個過程,從市中心向郊區轉移。因為土地制度導致第三個過程中斷了,所以中國也不可能有第四個過程叫城市群。

  美國說的城市群概念,是我雖然住在農村,比如說老布什小布什回到莊園了,他雖然住在農村,但是他的收入來自于城市。我們現在農民工收入70%來自于城市,30%來自于農村。

  這個比例關系是不對的,如果你來自于小城鎮,收入來自于城鎮沒關系。但是我們的土地不能轉移,比如比爾蓋茨,那個街的房產都是他的,他到非大城市的時候,把資源也帶進去了。我們土地是最多你蓋一個小別墅,但是你不可能把資源帶過去。

  中斷的結果就是大中城市可能有泡沫,就是房子貴。我們倒過來算算,西城區100萬人口,500多億稅收,給國家創了6500億,按照人均GDP算是7萬美元,你說房子應該多貴,按照西城區的人民幣計算,它的房子至少15萬。按照人均收入來算的話,也很高。

  買房看什么?

  你看北上廣,哪個地方的人多,哪個地方就可以買。比如深圳,按照當地戶籍人口計算,人均4.6套房,他們的房子都出租了,租金很高。尤其是很多拆遷戶,一個人就十幾套。這個地區,老齡人口率最低,只是層次最高,科技能力最強。因為政府管的少,政府今年超稅收1500多億,估計最后超稅收2000億。

  深圳戶籍人口962萬,活躍性手機2800萬部,只有20%、30%的人有兩部手機。當地小學生增幅最高的地區,房價一定是暴漲的。一定是富人帶著孩子,因為他愿意生,生的起,養的起。

  我們出了一個貪官指數,它出了小學生指數,流動人口的指數不如小學生增長的指數快。人口進來了,可能還會跑,但是小學生增長的,一定會增長,而且財富也不可能帶走。還有一個是北京,中央只要不搬走,北京的房價一定上漲。資源在這呢。北京第三產業比重高于上海,尤其是金融產業比重比上海還高。

  第二是經濟發展特色。目前漲的比較快的還是大城市。深訓,上海一些省會的特殊城市,就是周邊沒有相關城市的,浙江,江蘇周邊都有,所以南京作為省會不是最高的,可能排第三第四的樣子,但是其它地區就一個城市,沒辦法,它只能往那跑,你只能到那買房子。

  另外一個特殊情況,就是中國高鐵,都說這輪鄭州房子漲,為什么漲?因為米字型的高鐵快要成型了。鄭州高鐵通了以后,很多短途飛機取消了,兩小時的生活圈里有4億人。但是高鐵并不一定都帶來好處,也帶來壞處,比如鎮江,以前到鎮江玩還住一個晚上,現在去才17分鐘,現在沒人住了。東京和大阪通高鐵以后,大阪人都跑到東京了。就像天津人都跑到北京消費了。所以高鐵有時候把福利帶到大城市去了。

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