任志強談房價最新消息:2019年你可能有錢也買不到房了!

作者: 2018-12-28 16:26:58

摘要:任志強:明年可能有錢都買不到房了!未來房價看地產股即可?

任志強再放豪言

想要上車的抓緊了。

因為明年,你可能有錢也買不到房了!

注意,我說的不是搖號的問題。

而是,就算你想搖號,開發商可能也蓋不出那么多房子供你搖了。

7月23日,博鰲·21世紀房地產論壇第18屆年會在海南三亞舉行。

原華遠地產董事長任志強在現場做了一個主題演講時放出的豪語。

老實說,任志強的言論再次讓人方得一批!莫非房地產調控,資金鏈緊張都是假象?還在觀望的買房人群,積攢的碎銀兩都搖不到號了?

"房地產市場不會崩盤"!

任志強的演講時間不長,信息量卻很豐富。他的具體邏輯有幾點:

1.中國城市化率還比較低,房地產市場的巨大發展前景不可忽略。

一些發達國家,城市化率基本上達到了80%以上,美國已經超過了90%。一些欠發達地區的城市化率平均也在45%以上。

而中國的戶籍人口城市化率則只有44%。所以在未來的20年左右的時間里,中國的城鎮化仍是一個高速發展的過程。

2.新開工的量跟不上銷售量,明年可能出現供給嚴重不足。

城市化的重要一環就是蓋房子。去年,全國商品房銷售面積接近17億平方米。即使市場出現持續下滑,從17億平方米降到16、15,乃至14億平方米,仍是一個龐大的市場。

而如果按3年計算,一年10多億平方米的銷售面積,需要幾十億平方米的開工才能滿足。

以上邏輯倒是夠硬,但考慮到任總是房地產堅定的多頭派,一家之言姑且做個參考。我們還需更更多專業、理性的分析一下房地產市場,

房企業績火爆與股價低迷呈現冰火兩重天

近段時間以來,房地產市場真的有點讓人摸不著頭腦。從宏觀層面看,調控沒有放松的跡象。可房企們上半年的銷售業績卻亮瞎眼。

今年上半年,不少上市房企的銷售業績顯著增長,相關機構數據顯示,138家房企合計銷售額49743億元,平均銷售額361億元,同比增長25.6%。

良好的業績一般會對上市公司產生積極影響,也會對公司股價產生一定利好刺激。不過,這樣的正相關并沒有在2018年房地產業上市公司身上發生。

相反,在資本市場上,市場對房地產悲觀了大半年,房地產板塊呈現一路下跌趨勢,并不斷創新低,房地產指數跌幅為22.73%,地產股市值蒸發萬億元,超20只個股跌破凈資產。房企業績火爆與股價低迷呈現出冰火兩重天的局面。

房地產與房地產股背離的深層原因

從2011年起的8年數據中發現,過去A股房地產行業指數與全國70城住宅房價指數環比增速趨勢較為一致,而且,在出現拐點時,股價表現更為突出。

再以美國數據為例:美國房地產股(以知名地產商帕爾迪Pulte Group和萊納Lennar為例)和美國房價之間趨勢也比較一致。

神奇的是,無論從歷史數據還是美國案例來看,都看不到房價與股價的背離狀況,那今年是怎么了?

1.2017年以來,多地相繼出臺調控政策,導致開發商不愿意開盤,新建住宅價格指數或有所失真。

2.長期的賺錢效應導致購房者預期過于樂觀。相比之下,股市的賺錢效應遠不如房產。

3.投資者更加注重對宏觀經濟走勢、政策導向及上市公司基本面等來做出投資決策。

股價和房價,誰更能彰顯房地產未來趨勢?

從宏觀層面角度來看:如果說市場的逐步降溫對于房企的影響是緩慢呈現的,那么資金的收緊則是房企眼下的困局。今年平均融資成本至少增加2%,土地拍賣市場明顯冷清許多。

根據機構報告:包含公司債、企業債、中期票據及定向工具的地產產業債務,2018年下半年開始為到期高峰,接下來兩年到期量更加龐大,每年增量都在1000億以上。

從投資分析角度來看:仔細觀察中美兩國房價與股價的歷史走勢圖,發現當兩者階段性背離時,后續房價向股價靠攏的概率較大。

似乎說明,股價才是反映未來房地產的預期。理論上講,這也符合股市是未來經濟的晴雨表這一說法。而房地產交易的成本和難度顯然遠高于股票,因此其價格反應可能有所滯后。

美國新建住房中位價同比數據與美國地產股股價相比,兩者走勢大體一致,但兩者大致要滯后3個月。

A股股價的領先期則更長,大約領先房價6個月左右,但相關性則相對弱一點。

所以.......

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