任志強最新談房價:宏觀調控不是讓房價下跌 而是為了穩漲

作者: 2017-11-20 15:04:10

  從最近樓市各個層面的消息來看,當前的房地產市場已經是四面楚歌的狀態。專家學者都紛紛預測未來房價的走勢,大部分專家認為從第四季度開始,房企將會進入到賣房難的壓力之中,所以看跌觀點所占比例居多。

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  其實,目前很多普通老百姓還是對房價下跌論持懷疑態度,因為中國樓市已經發展了這么多年,好像永遠都是不斷上漲的狀態,永遠都是信守著越早買房越劃算的理論,而且如今買房的人群比例也很高,他們并不希望房價下跌。

  雖然目前的房價已經上漲到了一定的高度,但是對于有房族來說,現在房價下跌就相當于自己的資產貶值,畢竟所有已購房的人群都是高房價的承擔者。

  而且就目前來說,房地產還是屬于經濟的支柱性產業,涉及到的相關行業也非常多。即使現在的房價居高不下,剛需購房者照樣需要為此買單,因為房子所關聯的附加屬性也很多,已經成為了剛需品,所以大家就算一邊抱怨房價高,但還是得往購房大軍的隊伍沖刺。

  雖然如今朝著房子是拿來住的,而不是拿來炒的目標建設,但是短期內房子的金融屬性很難改變,房子依然是增值保值比較好的選擇,未來房價還是不可能出現大幅度的下跌!

  加快完善租賃市場確實也能夠解決剛需的住房需求,但關鍵問題在于租房極其不穩定,再者,租房屬于消費不等于投資,租房住10年之后你照樣是沒有房子,而花10年時間貸款買房,起碼最后房子是屬于自己的,還可以變現。

  任志強曾表示過,鼓吹房價大跌是危言聳聽,房地產行業趨勢不會改變。他還說,宏觀調控的目的不是讓房價大幅度的下跌,而是要促進房價的穩定增長,我們不要因為房價沒有下跌就認為調控不到位。

  任大炮一直是唱多樓市的主要代表之一,這次又放出豪言:中國房地產,有政府信譽做擔保,趕緊拼命買。據報道,2017年8月23日,中國金融博物館書院理事長任志強,在中國金融博物館書院第71期讀書會上暢談了“金融與房地產的穩定發展”。

  任大炮在會上大概闡述了以下幾個觀點:你們就可以拼命地買房,因為政府信譽在給你們做擔保;誰膽大誰能賺錢,如果政府不改變信用和基礎條件的話,金融屬性是不會改變的;只要用平均數去估算市場,都是錯的,房產稅對抑制房價沒有任何作用。

  縱觀當前樓市,有人說正在經歷最嚴的調控期,于是人云亦云,樓市降溫、房價下跌等說法流傳開來。沒錢的繼續觀望,土豪繼續無視,而準備買房的人卻尷尬了,猶豫了,都說房價會跌,那么現在到底是不是買房的好時機呢?回答是:當然是好時機,有錢不買房,一年又白忙。

  未來房價到底會怎么走?

  一向語不驚人死不休的任志強,這次又給我們丟了一個深水炸彈。

  在近期舉行的“房地產調控政策與市場前景”閉門研討會上,任志強稱:如果調控錯了,2018年房價將暴漲更高!

  任志強的核心論斷是:錯誤的調控手段會讓需求在一段時間以后集中爆發,所以下一輪會比這一輪漲得更高。

  他主要從供應和需求兩個方面佐證了這一觀點:

  1、供應端:土地供應已經連續兩年下滑

  任志強表示:2015年土地供應就是負的33%,很多城市土地已經出現短缺,包括上海和北京。

  2016年,政府的土地供應繼續下滑,部分一線城市的土地連2015年的一半都不到。比如,北京2016年的土地出讓收入是800多億,而2015年是1960億。去年才到前年的40%左右。

  土地是兩年開工,所以2015年和2016年連續2年的土地供應負增長,將影響到未來城市的庫存。

  翻看一線城市的庫存量可知,目前一線城市庫存平均只有6個月左右,已經遠低于12個月的安全庫存標準。

  如果一線城市不再建房,不出6個月,市場上將沒有新房庫存。

  我們現在銷售的房子和竣工的房子的比例到底是什么關系?

  任志強給出的數據是1:2.12,這是什么意思呢?

  平均每竣工了1套房,就賣了2.12套,按照一線的6個月庫存,這么個調控法,等到無房可賣,房價肯定要出大問題。

  2、需求端:一線城市人口還將繼續飆升

  目前,因為土地稀缺,部分一線城市已經在限制人口,比如北京提出“誓死守住人口2300萬的底線”,并且市里給各個區還下了任務,區里就把任務分割給了管轄下的各個企業,但結果卻收效甚微。

  這是必然的,一線擁有更好的教育,更好的醫療,以及更好的前景,“把人轟走,你轟得走嗎?”

  人往高處走是人的天性,不然人類早就滅絕了。這樣違背人性的計劃注定必然失敗!

  世界歷史上,早就無數次地證明限制人口根本行不通。

  早在東京還是1200萬人口的時候,當時就跟北京一樣,下決心把人口控制住,于是就發展東京的衛星城市,修了條高速鐵路,說半小時就能到大阪,大家去大阪生活吧。

  結果路是修好了,東京人不但沒去大阪,反而大阪的人全都跑到東京來了,現在東京多少人了呢?3750萬。

  只要人口還在源源不斷地涌入一線城市,房價怎么會不漲呢?

  2010年,中國樓市成為一道分水嶺。在市場上看空論大行其道的時候,任志強卻發表了房價必漲論,并揚言:“你們還是別當傻瓜了,把幻想放下去吧!”

  結果,2010年房價暴漲。全國平均漲幅9.9%,而北京更是暴漲了42%。

  2015年,他再次發表房價暴漲論:“由于限購政策,2013年和2014年土地供應量減少,2015年房價還將上漲。”

  當有人問任志強到底該不該買房時?他對這個老生常談的問題顯然是不耐煩了,回到:“都問了十幾年了,還在問。不要等,有錢該買房就買房。”

  事實證明,他再次一語成箴。2015年隨著限購政策的解除,一線城市像壓抑已久的火山,突然噴發。其中,深圳更是跳漲50%,隨后北京、上海輪番上漲,并蔓延至二線城市。

  那為什么這些年我們的調控政策一直失靈呢?為何我們每次調控完之后就會報復性反彈呢?

  原因大概有以下幾種:

  1、 由于M2的高速增長,比如2009年的27.7%,以及目前放緩的11.3%,致使資金沒有更好的地方儲存,大家只能堆積到房產。

  經濟好時,GDP高速發展,M2飆升,大家最好的選擇是買房。經濟不好時,政府要基建,M2也會飆升,大家最無奈的選擇還是買房。

  而國內的資金去向就那么幾類,除了房產,確實沒有更好的選擇。

  比如:放銀行那肯定是虧損的,如果M2是11%,銀行只有5%,那每年資金就會貶值6%。

  股市也是差強人意,一贏二平七輸,多少英雄都在股市折戟,不要說保值了,能活著出來都不錯了。

  信托就更不用說,拿著8%的利息,不僅沒有干過M2,每天還過得提心吊膽,夜不能寐。

  大家全民買房,這么大的需求量,房價當然很難壓下來。可以說只要M2是增長的,我們的房價就會長期向上。

  2、只要政府調控房價或者房價向下,開發商就會謹慎拿地,一旦以后庫存不夠或者政策放開,需求就會爆發式增長。

  這也就是任志強說下一輪會比這一輪漲更多的原因。因為這輪調控對房地產的打壓太慘絕人寰了。

  房企的各路資金通道被毀后,目前的房企錢都沒有,還靠什么拿地,靠什么建房。即使政府土地供應量上天,沒有人買地,那都是徒勞。

  這輪調控有數據顯示,國內的房企上市公司在國內借不到錢的情況下,已經集體選擇借入高風險的美元。選擇這種飲鴆止渴的方式融資,可見國內房企資金鏈已經很緊張。

  最后導致的結果就是,在今年1月份,國內40家大型房企的拿地量下降了50%,而深圳更是出現了中心土地流拍。

  所以,政府打壓得越狠,房企資金鏈越困難,就越不可能拿地建房,庫存就會更少。下次房價就會漲得越多。

  一方面,為了躲避貨幣貶值,我們對中心地段的需求在源源不斷地上漲。一方面,政府打壓樓市,房企不再拿地,致使庫存告急。

  雙重夾擊下,只要政策放開,或者說庫存到了某個臨界值,房價就會如火山一樣噴發,無法抑制。

  這大概就是為何任志強能這么有底氣地說,房價下一輪將比這輪漲更多的原因。

 

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