任志強最新房價預測:為什么說2018年樓市一定暴漲!

作者: 2017-08-22 11:15:11

   十年來,任志強每次看漲,從未失手!

  介于樓市影響,,任志強已數年未說話!此次“房地產調控政策與市場前景”閉門研討會"上任志強“再次開炮”:調控錯了!!

  任志強的核心論斷是:錯誤的調控手段會讓需求在一段時間以后集中爆發,所以下一輪會比這一輪漲得更高。

  在這個視頻中任志強談到房價變化周期從三年變化到現在的一年半到兩年

  房價為什么會漲?

  他主要從供應和需求兩個方面佐證了這一觀點:

    供應端:土地供應已經連續兩年下滑

  任志強表示:2015年土地供應就是負的33%,很多城市土地已經出現短缺,包括上海和北京。

  2016年,政府的土地供應繼續下滑,部分一線城市的土地連2015年的一半都不到。比如,北京2016年的土地出讓收入是800多億,而2015年是1960億。去年才到前年的40%左右。

  土地是兩年開工,所以2015年和2016年連續2年的土地供應負增長,將影響到未來城市的庫存。

  翻看一線城市的庫存量可知,目前一線城市庫存平均只有6個月左右,已經遠低于12個月的安全庫存標準。

  如果一線城市不再建房,不出6個月,市場上將沒有新房庫存。

  我們現在銷售的房子和竣工的房子的比例到底是什么關系?

  任志強給出的數據是1:2.12,這是什么意思呢?

  平均每竣工了1套房,就賣了2.12套,按照一線的6個月庫存,這么個調控法,等到無房可賣,房價肯定要出大問題。

   需求端:一線城市人口還將繼續飆升

  目前,因為土地稀缺,部分一線城市已經在限制人口,比如北京提出“誓死守住人口2300萬的底線”,并且市里給各個區還下了任務,區里就把任務分割給了管轄下的各個企業,但結果卻收效甚微。

  這是必然的,一線擁有更好的教育,更好的醫療,以及更好的前景,“把人轟走,你轟得走嗎?”

  人往高處走是人的天性,不然人類早就滅絕了。這樣違背人性的計劃注定必然失敗!

  世界歷史上,早就無數次地證明限制人口根本行不通。

  早在東京還是1200萬人口的時候,當時就跟北京一樣,下決心把人口控制住,于是就發展東京的衛星城市,修了條高速鐵路,說半小時就能到大阪,大家去大阪生活吧。

  結果路是修好了,東京人不但沒去大阪,反而大阪的人全都跑到東京來了,現在東京多少人了呢?3750萬。

  只要人口還在源源不斷地涌入一二線城市,房價怎么會不漲呢?

  2010年,中國樓市成為一道分水嶺。在市場上看空論大行其道的時候,任志強卻發表了房價必漲論,并揚言:“你們還是別當傻瓜了,把幻想放下去吧!”

  結果,2010年房價暴漲。全國平均漲幅9.9%,而北京更是暴漲了42%。

  2015年,他再次發表房價暴漲論:“由于限購政策,2013年和2014年土地供應量減少,2015年房價還將上漲。”

  當有人問任志強到底該不該買房時?他對這個老生常談的問題顯然是不耐煩了,回到:“都問了十幾年了,還在問。不要等,有錢該買房就買房。”

  事實證明,他再次一語成箴。2015年隨著限購政策的解除,一線城市像壓抑已久的火山,突然噴發。其中,深圳更是跳漲50%,隨后北京、上海輪番上漲,并蔓延至二線城市。

  那為什么這些年我們的調控政策一直失靈呢?為何我們每次調控完之后就會報復性反彈呢?

  原因大概有以下幾種:

  ❶由于M2的高速增長,比如2009年的27.7%,以及目前放緩的11.3%,致使資金沒有更好的地方儲存,大家只能堆積到房產。

  經濟好時,GDP高速發展,M2飆升,大家最好的選擇是買房。經濟不好時,政府要基建,M2也會飆升,大家最無奈的選擇還是買房。

  而國內的資金去向就那么幾類,除了房產,確實沒有更好的選擇。

  比如:

  放銀行那肯定是虧損的,如果M2是11%,銀行只有5%,那每年資金就會貶值6%。

  股市也是差強人意,一贏二平七輸,多少英雄都在股市折戟,不要說保值了,能活著出來都不錯了。

  信托就更不用說,拿著8%的利息,不僅沒有干過M2,每天還過得提心吊膽,夜不能寐。

  大家全民買房,這么大的需求量,房價當然很難壓下來。可以說只要M2是增長的,我們的房價就會長期向上。

  ❷ 只要政府調控房價或者房價向下,開發商就會謹慎拿地,一旦以后庫存不夠或者政策放開,需求就會爆發式增長。

  這也就是任志強說下一輪會比這一輪漲更多的原因。因為這輪調控對房地產的打壓太慘絕人寰了。

  房企的各路資金通道被毀后,目前的房企錢都沒有,還靠什么拿地,靠什么建房。即使政府土地供應量上天,沒有人買地,那都是徒勞。

  這輪調控有數據顯示,國內的房企上市公司在國內借不到錢的情況下,已經集體選擇借入高風險的美元。選擇這種飲鴆止渴的方式融資,可見國內房企資金鏈已經很緊張。

  最后導致的結果就是,在今年1月份,國內40家大型房企的拿地量下降了50%,而深圳更是出現了中心土地流拍。

  所以,政府打壓得越狠,房企資金鏈越困難,就越不可能拿地建房,庫存就會更少。下次房價就會漲得越多。

  一方面,為了躲避貨幣貶值,我們對中心地段的需求在源源不斷地上漲。一方面,政府打壓樓市,房企不再拿地,致使庫存告急。

  雙重夾擊下,只要政策放開,或者說庫存到了某個臨界值,房價就會如火山一樣噴發,無法抑制。

  這大概就是為何任志強能這么有底氣地說,房價下一輪將比這輪漲更多的原因。

  任志強訪談

  搜狐財經訊 近日,任志強接受了《長盛+》的訪談,視頻中任志強頭發明顯白了不少,但仍以一貫“大炮”作風,率性評價了當前的樓市。

  任志強在訪談中表示,判斷房地產市場需要三個依據,只有將這三個依據結合在一起,才能得出一個準確和正確的判斷。他們分別是:

  第一是宏觀政策會發生什么樣的變化。為什么大家都很重視年中一次、年末一次的中央經濟會議,它會對半年或是一年的經濟運行情況,做一個基本判斷。

  第二是微觀政策,具體到某一個行業,某一個城市的政府政策。

  第三是實際供求關系,也就是實際經濟的市場運行情況。這里面分兩個層面。有些東西是不受宏觀經濟和微觀經濟變化的,不管怎么去調整他也不會變化,比如城市化問題,一年兩年的宏觀政策是不會使長期的城市化問題發生改變的。還有一類是受宏觀和微觀影響而變化的, 比如說因為限購、限貸造成的購買力轉移、延期這都有可能。

  談到給購房者建議,任志強建議,“如果你有直接購房需求的話,什么時候都可以買。你總想看那個最低點,其實你很難抓住最低點;你總想躲開最高點也很難躲開,因為他可能越來越高。”

  眾所周知,中國國房地產價格變化存在明顯的周期現象,大家普遍認為一個完整的價格變化周期長度約為3年,主要由加速上漲、減速上漲、加速下跌和減速下跌幾個部分組成,每個階段持續約半年到1年。談到周期問題,任志強卻表達了不一樣的觀點,他說:“三年一個周期不一定,現在已經縮短了。大概是一年半到兩年的時間,因為過去說三年到四年一個周期是因為房子要兩年以上的時間才能建成。”

  當前各地普遍實行限購限貸政策,據統計2017年上半年,在因城施策的導向下,各地政府積極深化房地產政策調控。截至6月底,已有60余個地級以上城市和30余個縣市出臺收緊政策。

  對此,任志強坦言:“有沒有可能當過了一年半以后,房地產的一些限制有可能會收回去?完全有可能,起碼要改善一部分(政策)。”

 

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