任志強最新采訪:2018年房價怎么走?

作者: 2017-07-14 16:41:04

   近日,“房地產老炮”任志強接受了《長盛+》的訪談,率性談當前的樓市。任志強坦言:雖然現在樓市調控壓力不減,但很有可能,過了一年半以后,房地產的一些限制就會收回去,起碼部分限制會放寬!

任志強再度“開炮”:一年半后樓市或現報復性反彈

  咱們先來領悟一下“房地產老炮”的訪談精神↓↓

  1.判斷房地產市場的三個依據

  任志強在訪談中表示,判斷房地產市場需要三個依據,只有將這三個依據結合在一起,才能得出一個準確和正確的判斷。他們分別是:

  第一是宏觀政策會發生什么樣的變化。為什么大家都很重視年中一次、年末一次的中央經濟會議,它會對半年或是一年的經濟運行情況,做一個基本判斷。

  第二是微觀政策,具體到某一個行業,某一個城市的政府政策。

  第三是實際供求關系,也就是實際經濟的市場運行情況。這里面分兩個層面。有些東西是不受宏觀經濟和微觀經濟變化的,不管怎么去調整他也不會變化,比如城市化問題,一年兩年的宏觀政策是不會使長期的城市化問題發生改變的。還有一類是受宏觀和微觀影響而變化的,比如說因為限購、限貸造成的購買力轉移、延期這都有可能。

  2.給購房者的建議

  談到給購房者建議,任志強建議,“如果你有直接購房需求的話,什么時候都可以買。你總想看那個最低點,其實你很難抓住最低點;你總想躲開最高點也很難躲開,因為他可能越來越高。”

任志強再度“開炮”:一年半后樓市或現報復性反彈

  3.房地產市場周期已經縮短

  眾所周知,中國國房地產價格變化存在明顯的周期現象,大家普遍認為一個完整的價格變化周期長度約為3年,主要由加速上漲、減速上漲、加速下跌和減速下跌幾個部分組成,每個階段持續約半年到1年。談到周期問題,任志強卻表達了不一樣的觀點,他說:“三年一個周期不一定,現在已經縮短了。大概是一年半到兩年的時間,因為過去說三年到四年一個周期是因為房子要兩年以上的時間才能建成。”

  4.一年半后嚴限購或收回

  任志強坦言:“有沒有可能當過了一年半以后,房地產的一些限制有可能會收回去?完全有可能,起碼要改善一部分(政策)。”

任志強再度“開炮”:一年半后樓市或現報復性反彈

  房價咋走?

  接下來咱們進入會議高潮部分,房價咋走?從目前來看,國內房價繼續上漲有點勉強了,因為老百姓沒有存款了!這也論證了目前政府大力度打壓樓市的目的:如果房價再不受控制,當還剩下居民存款耗盡之時,樓市泡沫必然破裂……So,向來以準著稱的“房地產老炮”這回預言會準嗎?

任志強再度“開炮”:一年半后樓市或現報復性反彈

  數據顯示,截至5月,境內居民住戶存款總額為62.6萬億,雖然存款月月攀升,但相比貸款的爆發式增長,簡直小巫見大巫,從2010年的8.8萬億躥升到36.4萬億元,而且幾乎幾乎都是房貸,截止目前,全國居民凈存款僅剩26萬億!

  從過去7年看,10年到15年,樓市都是橫盤,居民貸款增加也不大!真正的一輪爆炸,是2016年那一波暴漲,全國樓市基本都翻倍。而接盤最后一棒貸款的居民,增加了28萬億之多,存款消耗超一半!

任志強再度“開炮”:一年半后樓市或現報復性反彈

  樓市大利空要來了嗎?

  1.M2增速屢創新低,金融去杠桿見成效

  7月12日下午,央行公布6月份貨幣供應量數據,數據顯示中國6月M2貨幣供應為163.13萬億元,同比 9.4%,續創紀錄新低,預期 9.5%。

  當5月份M2同比首次降到9.6%的時候,很多人簡直都不敢相信,現在6月M2貨幣供應同比降為 9.4%,不僅沒有重返兩位數,甚至還比5月份的低,可見貨幣在不斷收緊,已成既定事實!

  那么M2是啥?簡單來說,M2余額是所有現金、銀行存款加起來的總和,可以理解為市場上所有的錢。

  分析一個國家的貨幣及財富,M2是一個必不可少的數據。如果M2增速太慢,不僅會影響GDP,也會影響資產價格(股市、樓市、債市、期市)以及物價(商品價格)。它們之同存在這樣一個公式:

  M2增速-GDP增速=真實通脹

任志強再度“開炮”:一年半后樓市或現報復性反彈

  真實的通脹不僅包含市場上的物價,還包括房價、股價等,所以真實通脹如果降低,那對房價、股價真是一件悲催的事,不過它對國家經濟卻是一件好事,意味著中國經濟減少對“放水”的依賴,經濟結構逐步向好。

任志強再度“開炮”:一年半后樓市或現報復性反彈

  2.個人房貸回落,抑制地產泡沫見成效

  如何讓樓市泡沫不戳破?唯一的辦法就是控制房貸的比例,讓房地產軟著陸!事實上,央行一直在這么干!今天公布的數字顯示,在全國范圍內,6月房貸占新增貸款的比重持續回落,已經接近30%:而6月的數字是31.2%,抑制地產泡沫見成效。

  央行新聞發言人阮健弘介紹,房地產信貸增長勢頭回落,個人住房貸款抵借比率和期限均有所下降,這些變化有利于抑制房地產泡沫,促進房地產市場平穩健康發展。

  也就是說,房價沒有暴漲的理由,但對剛需一族會比較痛苦,銀行沒錢了....利率必然要抬高,買房付出的成本也會提高!這么說!就算房價不漲了,我也買不起……

任志強再度“開炮”:一年半后樓市或現報復性反彈

  最近,任志強出鏡了一個采訪,談當前的樓市。不妨來看看,希望對你的投資有參考價值!

  1、判斷房地產市場需要哪幾個坐標呢?

  第一個判斷依據是宏觀政策會發生什么樣的變化,為什么大家都很重視年中一次、年末一次的中央經濟會議,它會對半年或是一年的經濟運行情況,做一個基本判斷。

  第二個是微觀政策,具體到某一個行業,某一個城市的政府政策。

  第三個是實際供求關系,也就是實際經濟的市場運行情況。

  這里面分兩個層面。有些東西是不受宏觀經濟和微觀經濟變化的,不管怎么去調整他也不會變化,比如城市化問題,一年兩年的宏觀政策是不會使長期的城市化問題發生改變的。還有一類是受宏觀和微觀影響而變化的,比如說因為限購、限貸啊,造成的購買力轉移、延期這都有可能。

  只有把以上幾個部分組合在一起,才能得出一個準確和正確的判斷。

  2、您給買房者有哪些個人建議呢?

  個人的建議從來是,如果你有直接購房需求的話,什么時候都可以買。你總想看那個最低點,其實你很難抓住最低點;你總想躲開最高點也很難躲開,因為他可能越來越高。

  3、房地產市場三年一個周期?

  不一定,現在縮短了。大概也就是一年半到兩年的時間,過去說三年到四年一個周期是因為房子要兩年以上的時間才能建成。

  4、對房產的一些限制會收回去嗎?

  有沒有可能當過了一年半以后,房地產的一些限制有可能會收回去?完全有可能,起碼要改善一部分(政策)。

  作為樓市多軍的代表,任志強每次對樓市的評論都受到市場高度關注。上述言論僅代表其個人觀點,那么您怎么看?

  看面子是土豪,看里子是負債

  近期王孫的世紀并購案刷屏朋友圈,同時也暴露了當前不少房企的債務壓力。據媒體披露,內地142家地產企業負債總量接近3.4萬億。

  房企壓力山大

  有分析指出,房企債務壓力如此大,具體原因是銷售遇冷和拿地成本上升,但歸根結底還是宏觀調控。畢竟現在,政府對于樓市的態度已經很明顯了:房子是拿來住的,不是拿來炒的!

  一方面,通過行政上的限制,目前祭出了限購限售等五限手段。這就意味著,你之前買的房子,也未必就能想賣就賣。

  另一方面,通過貨幣政策的收緊,也就是信貸上來控制資金流向。據中金固定收益研究日前發布的研究報告:現在諸多銀行都已經將全年70-80%的信貸額度用光,已有人開始擔心,下半年樓市可能會出現貸無可貸的尷尬。

  降杠桿,你該知道背后的“風”

  據報道,孫宏斌的融創中國,收購王健林的萬達文旅的錢,631.7億當中,有295.75億是萬達借給孫宏斌的。

  市場人士分析,剛剛過去的這起房地產的收購,對于萬達而言,就是去杠桿。萬達卸掉部分杠桿,融創中國來“接盤”,從老王借錢給老孫的角度來看,有萬達與融創一起分攤這部分杠桿的意思。兩個房地產巨頭,或有抱團取暖的跡象。

  再聯系之前的李嘉誠、潘石屹等房地產大亨,先后收縮自己在國內房地產市場上的杠桿,不難看出,房地產市場降杠桿已經不再是一句口號。

  當萬達這個地產的標桿企業之一,開始主動在國內房地產市場上降杠桿的時候,我們或許需要看到,它背后的風。近幾天的幾件事,也在佐證這個風向。

  1、2016年全國居民人均住房建筑面積為40.8平方米,城市人均住房面積37平米。相比2013年相關數據35平米與32平米,這個人均面積已非常可觀。

  2、7月4日,上海推出“只租不售”宅地,隨后公布《上海市住房發展“十三五”規劃》,將大幅增加租賃住房供應等。業內人士推斷,今后,發展租賃住房,將成為一二線城市的重要任務。

  這些政策的客觀效果,就是阻止更多的新商品房入市,由此可以看出國家調控房價的決心。

  炒房客拋售、1個月沒賣出一套...

  2017年已過半,樓市調控成了房地產行業的關鍵詞。在嚴厲的調控之下,去年大熱的部分二線城市上半年已經顯現出調控風險。

  這個城市部分房價遭腰斬

  2016年,合肥房價突然暴漲,以40%的漲幅,位居2016年全球房價漲幅第一。

  2016年下半年特別是10月2日以后,合肥推出“史上最嚴限購令”,房地產市場迅速由滾燙的高溫狀態陷入冰冷和沉寂。據房產中介稱,目前合肥房價普遍下跌15%~20%,一些小區房價竟呈現50%的直線下滑,價格遭到腰斬。

  北京周邊樓盤打七折1個月沒賣出一套...

  據央視財經報道,今年3月以來,樓市調控政策不斷升級,環京區域成為調控的重中之重。據鏈家地產河北省三河市東區負責人介紹,燕郊網簽量六月份較為三月份總體降幅高達80%。

  伴隨著成交量大跌,成交價格也不斷下挫。以某小區90平米的兩居室為例,3月份時平均成交價可達每平米29000元,到了6月初,就只有21000元,降幅接近30%。成交記錄顯示:該樓盤最新成交是在6月7日,此后一個月時間,這個燕郊規模最大,總套數超28000套的樓盤,一套房子都沒有成交。

  北京學區房暴跌百萬

  近日,從北京東西城多個“學區房”市場發現,“學區房”成交量急劇下滑,不少房源價格跳水近百萬元。

  由于教育部門等部門的加入,今年多校劃片的參與學校和比例增加,即是說,一套1000萬元的“學區房”,除了要承擔八九百萬元的首付款外,還有可能進不了中意的學校。傳統“學區房”買家開始陷入觀望。

  一個時代已終結

  如果說房地產市場的變化是國內的小氣候,那國際的大氣候,更值得警惕。

  國際上,全球主要央行貨幣寬松政策,都進入了尾聲。美聯儲已經制定好加息與縮表時間規劃,另外一個全球便宜資金提供地,歐元區也開始逐漸露出掉頭跡象。

  全球最大對沖基金——橋水基金創始人達里奧宣布,寬松時代已經告終:我們現在的任務是,繼續載歌載舞,但逐漸接近出口,并隨時留意警鐘何時響起。

  現在要開始囤現金了

  對市場發出警告的不僅有橋水、美國銀行,還有新債王、雙線資本(DoubleLineCapital)首席執行官JeffGundlach。今年6月時,JeffGundlach表示,美國股市將在今年夏季迎來調整,短線投資者應該出售股票并為下跌做好準備,而長線投資者可以等到反彈,“我認為現在就應該備足現金”。

 

  在Gundlach上述表態之前,老債王格羅斯(BillGross)今年也多次警告資產價格太高,認為當前的市場風險已創2008年金融危機之前最高。

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