2017年任志強最新言論:北上廣的房子還能繼續賣

作者: 2017-04-14 14:18:39

  在市場不斷傳來北京房價暴漲買不起,學歷不如學區房值錢的討論時,今天下午,傳來消息北京樓市調控再次升級,最嚴調控到來。此次調控除了提高二套房首付貸至60%外,貸款期限更是降至25年。

  而在這個時候被關閉微博的任志強,開通了在線問答,然而,這個在線問答僅存在了一晚上就被關閉了...

  開通期間任志強一共回答了46個問題,主要集中在房價走向和改革方向。以下為當天晚上回答讀者問題整理的主要內容——

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  1

  問:任總你好,我在北京工作,現無購房資格,想在燕郊買,燕郊均價2萬左右,你看好燕郊的發展嗎?

  答:任何一個城市都可能有溢出效應,這種溢出效應就會使周邊的地區在核心城市發展的過程中受益。

  2

  問:最近很多一線房企大舉向三四線城市發展,比如恒大,碧桂園,您對未來幾年三線城市房價走勢怎么看?

  答:統計數據上看到的是更多的房企是向一線二線轉移, 而不是向三四線城市發展。

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  問:任總,中國目前房價看似沒有所謂的拐點,您認為房價會降?還是房價增速減緩,等待人民收入水平提高?

  答:房價下降的可能性不大,我沒看到哪個國家的房價是下降的。 日本是特殊情況,一個是城市化率接近90%,一個是老齡化程度在超長的經營,另外一個已有的住房情況在改善,當改善過后再想提高,與經濟的增長不相適應,只有日本這種特例,但很少出現,中國還很遠很遠。

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  問:任總,北上廣深的房子現在都快10萬一平了,現在還能再買嗎?會不會被套住?

  答:要想投資,最好別買最貴的房子,越便宜的房子升值潛力越大,貴的房子是給富人住的,他們也許裝修得很豪華,不會輕易去改變,他們換房子的機會就會減少。而一般價格對大多數人來說是剛需的房子,升值的潛力會更大,空間會更多。

  5

  問:您覺得中國的房價什么時候會下降?臨界點在哪兒?

  答:我不認為在我的有生之年能看到房價大幅下降的情況。 也許你還年輕,但至少我在世的這段時間不會出現。

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  問:任總,自己攢了一點小錢,剛夠在三線城市買房,要把所有錢用在房子上嗎?我該怎么合理用這筆錢,謝謝。

  答:如果有余錢,放在銀行不如去買房子, 但買哪里的房子是你自己決定的,一定要買一個有潛力和發展余地的地方的房子,至于是一線二線三線,只要不是你自己居住,在哪里買無所謂。哪里的收益最高就去哪里買房子。

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  問:你的“房價永恒上漲論”怎么理解?

  答:人口不斷增加,經濟不斷上漲的過程中,房價必然是上漲的,只有在一個城市經濟開始下滑,墮落,人口開始離去的時候,這個城市的房價才會不再上漲。 當中國還有巨大的農村人口向城市轉移的過程中,多數城市還是上漲的。

  8

  問:突然回答這么多犀利的問題,明天媒體會不會炸?

  答:這個問題我沒法回答你,只能由你們來決定了。

  9

  問:什么情況下北京房價會下降。北京比紐約高合理嗎?

  答:北京是個權利中心的城市,紐約是市場化的城市,二者沒有可比性。不改變中國##決定一切,##決定一切,決定經濟的情況,北京房價應該比紐約更高,從目前的情況看,北京應該會增加到3000萬人口,這種需求依然在繼續,但紐約絕不會因此增加更多的人口。紐約現有的房價高的大概10萬美金/平米,一般的也要3-4萬美金/平米。北京現在和紐約的差距還很大。

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  問:強哥,您覺得,年輕人在買房和創業之間應該如何選擇。

  答:年輕人為什么總要把工作和生活對立起來呢?創業或許不需要自己的錢,但生活要靠自己的錢。如果你只有一筆資金,又想創業又想買房,你可以買房當辦公室,這樣就不需要租辦公室了。所以買房和創業之間不是一種絕對的對立情況。如果你的創業有更好的一種投資需求,就會有投資者為你提供資金。或者說你根本就不是在創業,你是在就業。

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  問:任總,您覺得北京學區房近5年會發展成什么樣子,您更看好北京哪個位置的學區房呢?謝謝你,盼復。

  答:北京的問題是2000多所中小學幾乎減少一半,僅西城區就縮減了一半的學校,曾經一段時期,計劃生育導致生源不足而減少了教育分配,因此才有了學區房的概念。這種學區房從目前來看,最優秀的集中在幾個區域,比如西城、海淀、東城,而南城幾乎看不到學區房的需求,他們沒有特別優秀的,或者說很少有幾個優秀的學校。未來的發展主要是普及化為主的一種教育方式。

  12

  問:您認為中國有可能進入租房時代嗎?一個二十歲的有生之年能見到嗎?

  答:中國要想進入租房的時代,至少國家或者個人能提供用于出租的房屋。比如在德國,有合作社的方式來進行租賃的,而這些租賃房屋屬于政府的大概17%,而屬于個人的有80%多。中國一直限制個人購買第二套第三套,所以拿不出更多的房子用于租賃,而政府本身又很難滿足整個租賃市場的住房需求。租賃市場的建設需要制度做保障,目前我們沒有出臺相關的更好的制度。

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  問:年輕人,買房還是租房?

  答:無論年輕人還是老年人,都需要有一個正確的看法。租,最后是沒有實物存在的!買,這個東西是你的,他除了居住功能外,還有個自然升值的功能。 從全世界的角度看,這種自然升值,在人口密集和聚集的區域,是有保障的。

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  問:任總,對于年輕人來說,你建議租房還是貸款買房?未來十年房價會有怎么樣的變化?

  答:無論是年輕人還是成年人,只要是有經濟支付能力的人來說,都應該買房子。 買房子,至少他的資產價值還在;而租房子,所有的付出未來都會一無所有。

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  問:近期北京通州的房價會不會大幅度增長?

  答:當我們的政策是以房價為主要調控目標的時候,供求關系就會因為調控政策的出臺在短期內受到遏制。而長期內供需關系就會惡化,因此,一段時間之后房價仍然會大幅度上漲。重要的是以供需調節政策,這樣才有可能達到平衡。如果不能滿足供需,而僅僅是從限購、限制需求的方法來抑制房價的話,短期內可能有效,長期而言通常是可無效甚至失敗的。

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  問:任總,您覺得目前北上廣深的房價有泡沫嗎?未來十年這幾個城市的房價有降價的可能嗎?

  答:在中國城鎮化率還很低的情況下,尤其是真實的城鎮化率還很低的情況下,從整體而言,房價大幅下跌的可能不存在。 至少從世界各國出現泡沫的情況看,大多是在局部出現了人口的下降或城鎮化率已經達到很高的程度下出現的,中國還沒到那個時候。但中國的宏觀政策是我們沒辦法決定的,如果這些政策出臺的太離譜,可能在局部時間內發生比較大的波動。尤其是中國的貨幣政策,決定中國未來的城市化。

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  問:這幾天一線城市地王頻出,包括上海、深圳、北京都出現了跳漲式的單價地王,對接下來的樓市走勢影響會如何?

  答:地王的頻頻出現,對整個城市發展并不一定是好事。只要是高單價的地王,都必然是生產豪宅產品,對普通人來說沒有太多意義。對城市的發展來說,僅僅有豪宅是不行的。 接下來的走勢要看供求關系和政府的政策,我們的市場還是受宏觀政策的影響占主導地位。

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  問:大神,聽你的話買了房,請問深圳的房快上天了,還能買嗎?是推薦中心區舊點的還是關外新盤?

  答:從人口結構看,深圳是中國目前最好的城市。老齡化程度最低,年輕人實力最強,創新程度最高,而發展最快。這些都是被樓市所關注的要點。 至于選擇哪里投資,可能要看具體的情況。

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  問:任總,中國的債務危機會爆發嗎?如果爆發,樓市會不會下跌?

  答:債務危機分三種情況。1、國家的債務危機,如希臘。2、企業的債務危機,如美國的金融危機。3、個人的債務危機,在中國幾乎不可能。但企業的債務危機,在某些地方已經出現了。至于把全國都變成一種危機狀態,至少從目前的財務情況來看不太可能。我們有一些地方債,但很難形成巨大的危機。企業債、P2P 、銀行債,都可能在局部出現危機,在短期可能不會影響到中國的經濟。

  20

  問:任總,您好!請問你,未來十年北京上海的房價與香港比肩嗎?謝謝。

  答:北京上海進入完全市場化的情況下,人口至少在現有的情況下會急劇增長。但中國的政策誰也不知道,對大城市來說,行政政策希望人口不斷減少或減少增長速度,這就是自由市場與非自由市場的區別。政府的政策在短期內對房價的影響是巨大的。但從從長期看,不改變政治格局和經濟格局,一線城市尤其是北京上海的房價依然是上漲趨勢,至于什么時候與香港比肩,我覺得還早著呢。

         

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  問:我只想問,北上廣的房還能買嗎?

  答:這個問題最簡單了,如果要問我,我一定要說還能買。 當一個城市還有經濟增長能力或者說因為文化政治等其他要素導致這個城市人口在不斷集中的時候,那么這個城市區域的房子就是漲價的過程。當我們的城鎮化發展速度更快的時候,人民會發現我們現有的城市規模已經很大了,但和國際上比較,還是很小很小,也許我們會有更多的大型城市出現,典型的一線城市更是首當其沖。為什么會有很多很多的限制性政策在一線城市出現,就是因為他們不想讓這個城市發展的更大,但也許人們的想法和政府的想法是有差別的。

  22

  問:您認為選擇從商,專業背景重要嗎?什么是讓一個商人成功最重要的因素?

  答:歷史上把僅僅作為商品交易稱為商人,更多的人是把企業家當成商人。二者是有差別的。如果做為一個企業家,不一定需要專業背景,最重要的是發現機會尋找機會的能力,同時要有解決問題的辦法。 作為企業家來說,更主要的是創造財富,如果沒有很好的組織能力,沒有團隊,沒有把一幫人聚在一起的能力,企業家是很難做成的,不同于做一個小買賣。從商和從企業是兩個不同的概念。

  23

  問:任總好,本人生活居住在北京,在三亞 投資了套小戶型公寓,現在猶豫是否還要保留,您看好三亞的發展趨勢嗎?

  答:長期看好,短期不行。 要看你的資金是否要著急用,如果不著急能到長期就留著,短期要用錢,趕緊賣了吧。投資主要在你資金運用上,沒有用,繼續留著。

  24

  問:您對當下正攢錢努力買房的年輕人有什么建議嗎?鼓勵大家如果有錢就買房投資嗎?

  答:如果把錢拿去投資,買房可能是最好的投資之一。 如果是作為投資用,買房子就不存在攢錢的問題。你可能買的是最便宜的房子,也許不是為了去住,也許很遠,也許從來沒去過。但升值后把他賣掉,小房子換成一套大房子,從遠距離變成近距離。但如果是自己居住,就要選擇適合自己的房子。從時代發展和城市發展來看,房子是相對于更保險的投資方式,至少在城市發展還不足以滿足人們需求的情況下。
       

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  問:您覺得中國房地產界,除董藩老師外,誰對房地產的理解最深刻?

  答:對中國房地產理解最深刻的好像應該是我吧! 董藩老師有很多理論的研究,認識也很深刻。但董藩老師最缺乏的是實踐,他沒有干過具體的項目,所以他可以從宏觀去講,但不會實際去操作。

  文章來源:CEO在線

  最后,附此次北京樓市最嚴調控內容解讀——

  【京房認房認貸政策走勢和判斷】

  一、總體預判:改善、投資直接毀滅性打擊,剛需上車盤受間接影響,學區房影響最小。短期市場短期有余溫,幾個月內遇到拐點逐漸回調。新一波離婚大潮可期。抵押消費貸款創新產品將會出現。貸款申請是以網簽記錄為準,新政發布前送入的貸款申請不會影響。

  二、北京新政:認房(1套)認貸(有貸款記錄),二套普通住宅60%,非普通80%。

  三、京房普宅標準:

  1、住宅小區建筑容積率在1.0(含)以上【觀:別墅不算】;

  2、單套建筑面積在140平方米(含)以下,并參考其實際銷售價格確定【大三房及以上不算】

  3、五環內為單價39600元/平方米、總價468萬元;五環到六環為單價31680元/平方米、總價374萬元;六環外為單價23760元/平方米,總價281萬元。單價、總價符合其一即可【可選好少】

  四:具體分析:

  1、京房非普通住宅掛牌約占市場掛牌數60%左右,此次新政將直接打擊非普通住宅的購買力。2016年居民新增購房杠桿率約占到40%,一套房內4成資金依靠貸款。本次將二套房非普通住宅的首付比例提高到80%,是國內首次也是最嚴格的!說明當局對市場下殺手的決心是認真的!改善、投資類需求已經直接被調控,缺少融資支持,購房需求會大幅減少,交易量快速下降。

  2、二套房普通住宅被提高到60%,也是國內最嚴,一般購買此類普通住宅的客群收入并不寬裕,缺少融資支持,會基本放棄購買。

  3、首套上車剛需被間接影響,由于二套改善需求被凍結住,賣一買一需求下滑,首套剛需住宅市場供給也會下降,需求和供給同時下降,市場進入膠著觀望期。

  4、學區房產品影響最小,學區房內含學票價值,抵御調控風險,并且由于購買客群不差錢,此類產品可能會隨市場波動,但總體影響最小。

  5、整個市場交易量會出現冰凍,但由于房東心態較好,短期內不會出現價格下跌,但結合歷史和其他城市調控情況來看,幾個月內京房價格將走到拐點,這一輪京房牛市基本結束,預計一至兩年內回調10%或更多。長期看好趨勢不變。

  6、為了貸款資格,預計會產生新一輪離婚大潮。

  7、按揭貸款限制,消費貸、抵押貸款創新會出現,未來京房市場上會產生7成首付、利率上浮30%的抵押貸款產品,支撐購房需求。

  8、按揭貸款申請是以網簽記錄為準,新政發布前送入的貸款申請不會影響。

  9、短期內京房擠出效應有利于環京樓市,但考慮到環京樓市也會有更進一步跟進調控,且價格已經較高,環京幾個月內也會走到本輪拐點。

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