如松:房地產真的不會崩盤嗎?這一刻 但愿驚醒所有人

作者: 2017-08-03 16:38:10

  房地產,是國人繞不開的話題。居民資產中有近七成的資產是房地產,同時,房地產幾乎決定了全社會的支付和消費水平,也就影響了所有人和所有行業。

  很多人認為房地產不會崩盤,大家的內心支撐實際緣于一點——ZF會用幾乎無限的行政權力力保房價。

  我一直表示懷疑。

  禁售是力保房價的主要手段之一,市場稱之為樓凍,真的就可以掩蓋價格嗎?

  當禁止交易的時候,會有另外一個方式計算房價。假設:市場的實際月利率是7厘(高于現在的存款利率,低于小貸利率,與銀行貸給企業的利率大致相當),現在一套500萬的房子被樓凍,如果月租金是1萬元,那么,它的真實價格應該是500*(1/500*0.7%)=143萬元,當然,如果實際月利率是5厘,它的真實價值就是200萬。

  這可以判斷自己被凍住的房子所處的價格位置。

  有兩點決定實際價值低于計算的數字:第一,中國的房子是有限的產權,基于建筑質量的因素,實際使用壽命比較短,還要計算很高的折舊;第二,投入如此大額的資金購買不動產而沒有流動性,資產的實際價值需要在此基礎上繼續打折扣。

  所以,樓凍沒有絲毫意義,至多屬于面子工程。

  再一個問題是過去提到的推理邏輯。

  高房價之下,生產要素價格迅速上升,會擠壓制造業不斷倒閉、遷徙,當失業上升、實際平均薪酬(實際購買力)開始下滑的時候,用什么支撐高房價?

  現在的跡象已經很明顯,不僅低端制造業在遷徙,高端制造業也開始行動。然后就會開始影響儲蓄和實際薪酬。

  先說儲蓄,即便人們失業了,如果有足夠的儲蓄,依舊可以按時歸還房貸,房子就不會出問題。

  人們的印象中,中國是高儲蓄國家,過去是對的,現在應該是錯的。騰訊網8月1日的一篇報道中說到,中國家庭金融調查與研究中心最近關于家庭儲蓄的報告說,只有60%的家庭有儲蓄,還有40%的家庭入不敷出,這部分家庭既然入不敷出,就已經喪失了儲蓄的能力。

  這里有兩個細節需要說明:第一,這些入不敷出的家庭大部分應該是城鎮居民,也就是大家眼中的小資。因為農民一直靠天吃飯,又沒有有效的社會保證,生活的穩定性很低,所以,傳統以來就比較厭惡債務,維持家庭收支平衡是生活的核心內容。當然,如果家中有大學生等形成剛性開支除外。所以,決定這四成的人口中,城鎮居民是多數,甚至可以想象成擁有房貸的占多數。第二,有資料顯示,中國收入最高的5%的家庭儲蓄率是70%,在總儲蓄中占比50.6%。也就是說剩余的55%的人享有剩余49.4%的儲蓄率,這是比較稀薄的,也就意味著還有很多人口處于入不敷出(喪失儲蓄能力)的邊緣。一旦經濟形勢下滑,它們也會加入入不敷出的大軍。現在,恰恰是這種情形。

  2017年上半年,全國居民人均可支配收入12932元,比上年同期名義增長8.8%。其中,工資性收入增長8.6%,經營凈收入增長5.9%,財產凈收入增長9.6%,轉移凈收入增長11.9%。財產凈收入的典型代表是房租收入,轉移凈收入的典型代表是賣房收入,主要是房屋的衍生現象。

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  7月12日,智聯招聘發布一份《2017年夏季中國雇主需求與白領人才供給報告》,報告中說到,根據智聯招聘2017年夏季在線的數據顯示,全國37個主要城市的平均招聘薪酬為7376元,本季度平均薪酬下降幅度較大,為3.8%。從2016年以來的平均薪酬來看,全國平均薪酬水平在2017年第二季度從漲轉為跌,之前一直上漲的趨勢不再(這一轉變非同小可,在驗證前面的邏輯分析)。這主要是由于小微企業薪酬下降,新一線、二線等城市主動吸引了人才流入、而這些城市平均薪酬較一線城市低、帶來整體薪酬平均數被拉低 。微型企業本季度薪酬下降31%。總體來看,薪酬在4001-6000元之間的職位數量仍然是最多的,占職位總量的32.8%,其次是薪酬在8000元以上的高薪職位,占職位總量的25.9%。薪酬在2001-4000元之間的職位數量占兩成,這反映了主要城市的薪酬水平(包括公務員嗎?)。

  這是房地產擠壓制造業后的后果。雖說由奢入儉難,但它還是開始了。

  當平均薪酬開始下滑的時候,更多的人群就會加入入不敷出的行列、喪失儲蓄能力,同時,通脹無論高低,都在不斷發展,即便收入不變的人,也會逐漸進入這一行列。

  當更多的人入不敷出、同時也喪失儲蓄、生活難以為繼的時候,請它們來回答如何處理房屋和房貸的問題才最有發言權。是否凍得住樓市,也就清楚了。

  這時,無論是后媽的誠信記錄,還是對失信人員不準乘高鐵、不準坐飛機、不準進銀行等懲罰措施,就喪失了意義。當國人生活過不去的時候,不會理會這些,也理會不了。

  即便樓凍,部分人也會被逼棄房,房子歸銀行,那時的地方ZF還限制的住銀行換取流動性嗎?估計不能。

  或許有朋友認為,后媽還可以印鈔救助。以前咱說過一個原理,當實業不能創造信用、給這些鈔票注入信用的時候,這些鈔票和花花綠綠的紙張是一樣的,沒有購買力,只會讓你有限收入的實際購買力更快下滑,在入不敷出的境遇越陷越深。還有一種媒體人說,印鈔推動樓市上漲可以創造信用,這就和上世紀農業生產的放衛星相同,還不如扯蛋。

  當平均薪酬收入下滑的時候,那些以房租收入為代表的財產凈收入、買房收入為代表的轉移凈收入還會持續下去嗎?自然是快速下滑。因為全社會的有效購買力下降,租、購房的支付能力會更快速地下降,最終會讓那些依靠多套房出租、炒房而謀生的人也陷入貧困,如果推出房產稅,就是加速陷入貧困。

  此時,新房會快速喪失需求,希望那時地產商的資金鏈不會斷裂,挺住價格。

  當銀行懷抱房子、地產商的資金鏈越繃越緊的時候,樓凍將煙消云散。

  這是不斷推動房地產之后的必然走勢,今天智聯招聘的數據不過是在驗證過去談論的路徑而已。

  沒有制造業為核心的實業不斷發展,也就不會有服務業,更不存在所謂的互聯網經濟,金融創新也就根本不存在。皮之不存,毛將焉附?最終只能是什么都沒有。

  真正的中國人,醒醒。

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